排名跌出地产30强 远洋集团任重且道远

  来源:涛哥杂谈

  又到了各大房企发中报的日子。

  最近有粉丝留言问远洋怎么样?看了下他家年中成绩单,浏览一番后,个人想法:有进有退,喜忧参半。

  喜的是营业收入、毛利润同比上涨,融资成本低;

  忧的是销售额同比下降30%,跌出30强,且净利润、归母净利润连续下滑;

  但不管横向对比还是纵向对比,远洋集团的表现还是有些不“如意”。

  那么,下一步的路怎么走?全年业绩能否达成?啥时候能重回30强?

  这对远洋来说,都是不小的挑战。

  1

  销售额与净利润缩水

  8月17日,远洋发布2020年中期业绩。

  1、销售额下降

  报告显示,上半年销售额418.4亿,同比下降30%;累计销售面积218.57万方,同比下降23%。

排名跌出地产30强 远洋集团任重且道远

  相比于少数房企逆市增长,多数房企基本持平的行业现状来说,远洋这份成绩单确实不够理想:

  TOP50房企中,远洋的业绩降幅也是“名列前茅”。

  从行业排名看,今年上半年远洋也直接跌出了30强。要知道,在2015年之前其排名一直在TOP20之列。

  2020年初,远洋将今年的销售目标定在1300亿。按此计算,上半年仅完成了全年目标32%,比例明显偏低,年度目标失守的风险较大。

  2、毛利增长、净利下滑

  销售额大幅下降同时,远洋集团的净利润也出现“缩水”。

  期内,营业收入193.7亿,同比上升18%;毛利44.7亿,同比上升33%;毛利率上升至23%。

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  毛利率的上升,主要是期内物业销售价格较去年同期有所增长。

  但值得注意的是,毛利率虽有所提升,但对比行业数据,仍属于偏低的。

  克而瑞数据显示,2019年50家典型上市房企加权平均毛利率是29.9%,中位数为28.8%。因此毛利率方面,远洋还需继续追赶同行。

  此外,其成本管控也对毛利提升率有一定贡献。公告显示,上半年公司管理费在收入中的占比为3.9%,同比下降1.3个百分点;销售费用下降0.4个百分点。

  费用大幅下降通常是以组织优化为前提,其中苦乐远洋员工应该深有体会。

  企业的真实盈利情况,还是要看净利润、净利润率、归母净利润这几个数据。

  远洋则呈现出下滑趋势:

  净利润19.79亿,较去年同期的25.33亿元下降21.88%;

  归母净利润12.23亿,较去年同期的18.75亿元下降34.79%。

  对此,远洋在中报中解释称,主要是由于投资物业公平值收益、出售附属公司权益收益等非核心利润有所减少所致。

  对于这种毛利上升,净利下降的情况,克而瑞分析认为,主要有两大原因:

  一方面是远洋去年合联营收入较高,且有出售附属公司权益的收益,因此今年净利润不如去年。

  另一方面是计算项目的权益占比较去年同期下滑,应该适当提高合作项目的权益比例。

  那么,销售额与净利润均缩水的远洋到底哪里出了问题?

  2

  谁拉了远洋的后腿?

  远洋集团出身好,背靠大股东,更是有很多优势,首先就是融资成本。

  中报显示,其净借贷比率为65%,比2019年年底下降12个百分点,创近年新低。

  更值得注意的是,远洋加权平均利率仅有5.14%,同比下降29个基点,比2019年底下降约36个基点。

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  要知道业内房企融资成本能做到5%左右的,少之又少。

  远洋能远低于行业平均水平,它做对了什么?其实就是利用自身优势把握融资窗口进行了数次融资。

  优势如此明显,为何结果不理想?是什么扯了远洋的后腿?

  事实上,除了受疫情影响外,还有几个原因导致其发展失衡:

  1、城市分布单一

  从区域布局看,远洋对环渤海区域销售依赖度过高,贡献占比约50%,较去年年末上升8%,而北京和天津两个城市占环渤海销售金额的62%。

  但是6月份北京疫情反弹,京津冀区域楼市回暖速度比长三角和大湾区迟缓,在一定程度上影响了上半年业绩。

  2、多元化拖累主业

  时间回到2016年,这是远洋命运转折的一年。

  这一年,董事长李明声称:“拿地王不是成熟开发商做的事,土储越多,风险越大”。自此远洋拿地变得过于谨慎,开始掉队。

  同年,远洋地产更名为远洋集团,确定“地产+多元化产业模式”的战略。

  但后来其着重发展的远洋营造、远洋商业、长租公寓、养老产业等表现不佳。重资产及长周期项目严重拖累主业发展,使远洋错过2016-2018年的地产黄金周期。

  好在,远洋也已经认识到这几点,今年开始转型,将资源向“小快项目”倾斜。

  3

  转型破局还需时日

  经历前几年的滑坡,为求利润率的提高,远洋集团断臂求生,剥离了盈利能力欠佳的养老及长租公寓产业,聚焦开发主业,持续优化土储布局。

  为减轻对京津冀区域过度依赖,远洋提出“南移西拓”战略,对南方、中西部等京津冀大本营以外地区加大布局,来平衡区域发展,形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域开发布局。

  这样做也是为了增强抗风险能力,毕竟城市布局偏科很容易收到政策影响。

  上半年,远洋集团在15个城市共获取18个项目,新增土储201万方,平均地价为5900元/平米,销售型项目建筑面积并表比例95%。

  从土地储备看,截至6月30日,远洋已布局51个城市,总土储4782万方,其中二级开发土储3742万方。

  不过,远洋土储仍集中于北京地区及环渤海地区,占比达53.4%。

  可见,战略转型并非一朝一夕的事情,远洋的调整和破局还需时日。

  结 语

  大疫面前,地产行业也经历了巨大的冲击和考验,有的房企跑赢了市场,有的却被绊倒在路上。

  正在经历“中年危机”的远洋,前期迷失了方向,导致如今跑的有些累。

  从销售额和净利下降,城市布局难以很快改善的情况看,这一颓势今年或将持续。

  想要重回30强,亦或是实现1300亿的年度目标,远洋都还任重而道远。

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责任编辑:张海营

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