原标题:雅居乐变奏 陈卓林:拿错地是很痛苦的事情(实录) 

  观点地产网8月21日下午,又一场线上业绩会如期举行,雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林带着副总裁潘智勇、王海洋出席了活动,并接受了媒体的提问。

  从中午发布的中报数据来看,雅居乐上半年的表现似乎都还不错。

  截至2020年6月30日,雅居乐集团实现营业额335.27亿元,同比上涨23.7%;毛利为人民币115.2亿元,同比上涨40.2%,整体毛利率为34.4%,同比上升4.1个百分点;核心净利润和股东应占净利润分别为65.18亿元和53.06亿元,分别同比上涨35.6%和32.9%,对应期内核心净利润率和股东应占核心净利润率分别为19.4%和15.8%,同比分别上升1.7和1.1个百分点。

  截至2020年6月30日,雅居乐物业发展业务累计实现预售金额为551亿元,完成全年目标46%;累计预售建筑面积为404.9万平方米,预售均价为每平方米人民币13608元。

  雅居乐方面称,随着市场进一步回暖并加大销售力度,公司有信心完成全年1200亿元销售目标。

  上半年,雅居乐继续通过多元化购地渠道新增20个项目,总建筑面积375万平方米,总金额为139亿元,对应楼面地价为每平方米3718元。

  截至2020年6月30日,雅居乐在81个城市拥有总权益建筑面积为5303万平方米的土地储备。

  “多元化已经开花结果”

  对于地产开发之外的业务,雅居乐统称为非房业务,更具体来说,包括了如环保、雅生活、雅城、房管、城市更新、商业几大板块。

  其中,负责物业的雅生活已经成功上市,而雅居乐正在积极推进其他可能分拆上市的板块发展。

  下一个即将实现港股上市的,大概率是雅城集团,雅居乐已经在6月24日正式发布公告,表示要将其分拆上市。

  按照当时的公告内容,雅居乐介绍雅城为绿色生态人居服务商,“致力透过绿色生态景观及优质室内环境为客户提供绿色生活体验”。

  陈卓林对雅城的感情显然更为深厚,他在昨天的业绩会上直接表示:“35年前,我的发家就是由雅城家居、做装修做大做强的。”

  作为雅居乐起家的业务,陈卓林表示,雅城这几年在全国十几个城市有几百个项目的家居、装修、门窗、园林和智能方面全面发展,并通过收购合并分布在全国十多个城市,整个营业2019年的数字是非常好的,相信未来更厉害。

  至于准确的上市时间,潘智勇只回应称,上市正在如期推进中。

  排在雅城之后,下一个可能分拆上市的板块有两个,一个是环保业务,另一个是2020年开始大力推进的房管业务。

  据了解,雅居乐环保成立于2015年,聚焦固废处理、生态产业园、智慧水务、生态修复四大领域,项目位于华北、华中、华南、广西4大区域,进驻15个省,在国家工业重镇投资项目近50个。

  据中报显示,于2020年6月30日,雅居乐环保业务经过整合后已持有45个项目,上半年新增5个投产项目,累计已投产达26个项目。今年上半年营业额约8亿元,同比增长69%,毛利约为3.36亿元,同比增长28%。

  虽然和地产业务相比,环保业务营业额仍处于较低水平,但增幅却十分明显。

  至于代建的房管业务,也是雅居乐这两年积极推进的,陈卓林甚至表示,房管这两年已经打下了不错的基础,不管未来是否上市,都会有不错的营业额和利润。

  业绩会上,雅居乐方面介绍,2020年上半年代建新签项目12个,新增货值约人民币484亿元。于本期末,房管累计拓展项目共28个,储备货值逾人民币1000亿元。

  目前,已经进驻全国12省市内24个城市,重点布局粤港澳大湾区、长三角、成渝等重点城市群。

  王海洋在业绩会上透露,目前代建利润率普遍比较高,收费方面一般是5%-8%左右,还有更高一点。另外,净利润率一般情况下在50%以上。

  对于雅居乐的多元化业务情况,陈卓林指出:“多元化已经开花结果了,在整个行业里我们也算是龙头,希望能够在全市场做大做强,至于什么时候成熟,值得期待。”

  “拿错地是很痛苦的事情”

  多元化业务做大做强之前,雅居乐的“金蛋”仍然是海南。

  对于海南房地产市场,陈卓林分析称,现在海南房地产开发少,控制严,这样的政策是对的;同时,海南现在的人才政策也是正常合理的。

  陈卓林并不讳言此前市场限购政策对于销售带来的“痛苦”,但另一方面,他再次强调海南是“金蛋”,有1000亿的货值,足够5-6年开发,甚至更多的时间。

  陈卓林还将海南比喻为“粮仓”,只不过政策对业绩有一定影响。但自今年6月初海南自贸港建设总体方案落地后,海南楼市出现回暖迹象。

  雅居乐2020年开发计划中,海南和云南开发占比达到21.5%。

  事实上,“金蛋”海南市场的布局和回暖带给雅居乐的好处十分明显,最直接的体现是,今年上半年,雅居乐毛利和毛利率同比增长明显。

  王海洋在解释上涨原因时表示,与去年相比,部分销售区域毛利率升高,比如海南。

  毛利率上涨的另外原因,是由于毛利率较高的项目所占比重有所增加,尤其是单位土地成本较低项目所占百分比增加。

  潘智勇补充表示,今年上半年雅居乐销售面积其实和去年同期持平,但销售单价出现了明显上涨,从去年1.2万元/平米涨至1.5万元/平方米,“成本增幅不到10%,所以营业收入的上涨就可以达到24%”。

  显然,尽管上半年新冠疫情对房地产行业造成了不的影响,但雅居乐的业绩仍给出了不错的答卷。或许正是基于此,陈卓林对房地产后市的看法颇为乐观。

  他认为,雅居乐之前制定的1200亿目标非常有信心完成,并用稳健和审慎乐观来形容自己对后市的判断。

  谨慎的是拿地策略,陈卓林表示,雅居乐不会乱拿地,因为“拿错地是很痛苦的一件事情”。下半年,公司希望能留着现金寻找合适的收购并购机会,如果没有合适项目,也可以留着现金到明年进行收并购。

  陈卓林最后表示,即使拿地也要符合公司负债保持在70%左右水平,目前策略是现金回来后拿一半投出去,并会以地产为主,其它产业占四分之一左右。

  以下为雅居乐集团2020中期业绩会现场问答整理实录:

  现场提问:雅居乐国外项目今年上半年销售情况如何?现在全球疫情对于境外的销售有没有影响?上半年毛利、核心净利润、股东应占净利润增幅比较大,原因是什么?未来是否能够保持?代建、房管部分利润水平大概是怎样的?未来有无计划把房管分拆上市?

  陈卓林:房管方面,我已经说了产业多元化,首先把业务做好,因为这块对我们来说,不管上市与否,起码肯定有营业额和利润,这是很不错的。

  另外,我们过去说过,包括雅生活、雅城、环保、房管部分,有利于公司的发展和大小股东的利益,我们肯定会重视。

  我们深信多元化已经开花结果了,在整个行业里我们也算是龙头,希望能够在全市场做大做强,至于什么时候成熟,值得期待。

  房管方面,尤其近两年打下的基础,已经把整个地产分布全国各地,两个牌子两套人马。现在整个业务发展很快,今年也拿了很多项目。

  王海洋:境外方面,主要是在马来西亚,有三个项目,前期一个项目现在已经销售完毕,在售的是另外两个项目。

  实际上这两个项目在一二月份的销售情况都是非常不错的,但是3月份以后受疫情影响,对销售有一定的冲击,毕竟马来西亚3月份以后情况变得相对来说严重了一些。

  现在通过网上销售和境外拓展、促销手段,基本上能够拉平目标,虽然还低了一点,但是下半年如果市场包括疫情延缓以后,应该对我们有一定的帮助。

  越南、柬埔寨的项目比较小,有一定的影响,但影响不会特别大,后续我们对境外的投资肯定会谨慎。对于境外投资,我们一直是非常谨慎的态度,而且海外的利润相对国内来说,情况会更好。

  代建方面,刚才主席已经说了一部分,代建本身是轻资产运作,与传统地产最大的区别,第一,没有什么投资,主要是人力成本,相当于服务行业,整体来说我们提供的是团队管理。

  第二、品牌和资源的拉通,这几年在市场上发力还是不错的,而且取得了比较好的效果。因为是轻资产,所以利润率普遍比较高,在收费方面一般是5%-8%左右,还有更高一点。另外,利润率也比较好,一般情况下在50%以上的净利润率。

  整体来说,代建业务方面稳扎稳打,用雅居乐现有品牌和专业团队,结合全国九大区域,加上海外公司,整个资源拉通,所以我相信代建业务的发展和推进,应该起到一个很好的作用。

  我们持续看好这个业务模块,会加强对该业务模块的管理和推动。

  潘智勇:我补充一下海外的几个数据,现有境外主要有四个项目,累计大概是20亿投资,总共可售货量108亿,已经卖了48亿,剩下60亿。

  海外项目毛利率是比较高的,43%。从销售收入来看,占集团的比重非常低,这次才不到3亿,所以你们也放心,海外对雅居乐不构成什么实质性影响。

  刚才问到收入、毛利率、核心净利润方面的增长情况,我简单回应一下。

  首先,今年这期收入的数据是增幅24%,应该是很优秀的,有去年的积累,也有今年的努力。

  应对疫情方面,陈主席高度重视,而且动手比较早,所以我们整个复工的速度和运营节奏比往年都要快,有利于获取业绩。

  具体来说,收入的增加,一个看面积,大约200万平方米左右,这个面积和去年差不多,增加主要是因为销售价格往上走了,去年销售价格大约1.2万,今年是1.5万,所以收入有比较明显的增加。售价增幅18%,成本增幅9%,一增一减,营业收入增幅达到24%。

  非房产业贡献贡献了3.6%,也是增加的,有主业这一定海神针和非房的加速,使今年同比收入多了64亿。

  关于毛利率的问题,主要还是收入区域的毛利率比较高,所以导致今年毛利率比去年多了。坦诚的说,你们也知道海南地区去年占比不到10%,今年多了很多,所以导致毛利率上涨。

  关于利润、核心净利润方面,为什么增长?和内部管理也有关系。加强对资金的管理,在银行理财、存款方面收益也多了1.6亿。由于这次疫情,政府对我们的补贴也多了6000万。

  有关费用控制方面也取得了进步,比如管理费率,现在是4.3%,去年同期4.9%,销售费用率2.8%,去年3.2%。

  通过收入增加、成本费用减少,导致今年核心净利润和利润都增加了。

  现场提问:海南的政策,其实很明显看到雅居乐是受惠者,下半年会不会在海南铺货更多?我们有40个盘,上半年开了20多盘,下半年有多少货值来自海南?可不可以带动全年销售超出预期?城市更新方面,什么时候可以给公司做出贡献?房管方面是轻资产模式,可不可以说一下现在的规模、利润的情况?什么时候可以做到分拆?

  陈卓林:海南现在的发展势头很好,国家一直都很重视,现在看起来这是有利的,对地产也好,对整个国家,特别是对海南岛,都是有利的,特别是对我们现在已有资产的。

  现在在海南地产开发用地真的很少,控得很严,这也是好事,如果开放就乱了,所以我觉得国家政策是对的。

  我们根据国家的政策一年一年积累营销,去年联合几家控股,因为要达到指标,所以现在陆续正常化。

  我多次说过,海南无论是毛利、利润包括营业额,之前已经做了1000亿,现在还有1000多亿的货,是我们未来起码五六年甚至更多的时间重要的粮仓。

  现在的政策也好、海南的发展也好,我们的项目也好,是未来这几年我们地产的一个重要收入来源,要说多少,按营销、按市场比较正常,相信未来这几年都比较不错。

  我们现在在长三角、大湾区也拿了很多项目,今年多一点、少一点,这个再说。现在要把质量做好、把产品做好,希望能够对海南的发展作出贡献,对我们的业绩作出贡献。

  至于城更的上市计划,现在房管方面,行业里应该是不错的,具体数据不知道该不该说或能不能说,但是可以肯定我们都是排在很前的。

  包括刚才海洋总说的,现在发动整个地产各区域,轻资产未来的发展,我们有条件。我们什么都不需要,只需要出品牌、出人手来做就可以拿5%甚至更多。

  至于什么时候上市,还是先努力把它做好,谢谢你的关心。

  潘智勇:刚才问更新的项目也是问得很专业,因为更新项目周期比较长,三五年为一个周期,雅居乐不是今年做更新,2017年已经开始做了,今年有四个项目会进入转化期,货值为102亿,88万平方米,有三个项目在广东,一个在陕西西安。

  我们做的优势,第一,有品牌有品质有实力,这是我们做的优势。第二,有基础,已经有三年多的基础。第三,有产业协同。

  我们有这么多的产业,有产业导入产业小镇,有自身的产品,还有外部300多个世界顶级的合作方,这些都是我们做好城市更新的基础和条件。

  现场提问:集团如何看待下半年销售情况?有信心完成1200亿的销售目标吗?现在雅城分拆上市进度如何?有没有确切的时间表?

  潘智勇:刚才主席已经对地产市场未来一段时间的判断,是稳健的、是审慎乐观的,我们集团因应市场的情况和自己的资源,全年1200亿目标没有改变,而且非常有信心可以完成这个目标。

  因为我们全年铺排了2200亿货值,上半年已经完成了551亿销售,7月份是657亿,这个进度是比较好的,所以非常有信心。

  关于雅城的问题,6月份递交申请,按照有关要求和进度如期推进,具体看我们的公告。

  现场提问:关于拿地策略,上半年对比起2019年上半年拿地力度好像减弱了,今年下半年拿地计划如何?

  王海洋:上半年看起来和去年同期比拿地是少了一些,因为上半年各地区的供地相对比较少。因为受疫情影响,而且有些地方市场太过热,我们肯定是理性拿地,同时也是积极的态度。

  今年的拿地策略,招拍挂是一个方式,另外会通过产业小镇、城市更新和其他的方式去拿地。我们合作收入这块,上半年已经谈了好几个,下半年一个是各地市场供地节奏也会快。

  另外,上半年谈的一些合作项目也会在下半年逐步落地。下半年还是希望能够完成年初的拿地目标。当然,还是按我们的投资标准,达到投资标准才去拿。

  陈卓林:我补充两点,第一,刚才海洋总说对了,我们现在不能乱拿地,下半年会有更好的机遇,在收购合并或其他产业方面在铺排,下半年如果没有好地、没有好项目,我们到明年拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。

  第二、目前拿地一定要把负债比控制在70%左右合理的水平,目前我们的策略也是希望能够现金回来拿一半投出去,以地产为主,其它产业有四分之一左右。

  这几年也可以看到报表,已经投了接近2200亿,地产方面投了1000多亿,其他方面大约400多亿左右,也投了其它产业,特别是在环保、雅生活、房管、雅城方面也投了一部分。

  我们还是要保持一个审慎的投资政策,现在打下基础,未来的业绩、利润希望能够降低成本,特别是财务成本,能够使利润更高,而且想把财务数据、评级再做漂亮一点、稳健一点。

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