观点地产网 在这一场中期业绩公布的十天前,绿景中国发布了一则有关盈利警告的公告,早已为业内投资者“打好预防针”。

  8月21日,绿景中国召开2020年中期业绩与投资者线上发布会,公司执行董事兼主席黄敬舒,带领执行董事兼行政总裁唐寿春、财务总监兼公司秘书陈健民等管理层出席,与投资者、媒体等进行交流。

  此前,盈利预警公告中透露,预期截至2020年上半年综合股东应占盈利将较去年同期减幅约95%。

  绿景中国对此解释,一方面,由于投资物业公允值受到市场大环境变化,包括疫情的不利影响,相对于去年同期录得投资物业的重估净增加;另一方面,由于部份项目已于2019年下半年至今年上半年完工,相关项目的融资成本于本期费用化等因素所致。

  但值得注意的是,在业绩发布会当天午时,绿景中国股价涨幅8.55%,报价2.92港元,最高价为2.98港元,创1个月新高。截至收盘,绿景中国报价2.85港元,涨幅为5.95%,总市值145.12亿港元。

  有投资者在公开平台感叹道:“没想到发布盈利警告后还能大涨。”

  业绩、盈利与毛利反差

  事实上,股价上涨没有改变业绩如期而至的“失色”。

  半年报显示,绿景中国实现总收益约为24.62亿元,同比下跌约28%;毛利为16.03亿元,同比下跌约33.4%;核心盈利为2.62亿元,同比下调约53.9%;公司股东应占盈利为3760万元,同比下跌约96.2%;每股基本盈利为0.74分,同比下跌约96.3%。

  对此,绿景中国表示,除了不可避免的疫情影响,目前专注城市更新项目开发运营的特殊商业模式下,公司每年销售、结转项目不均的周期性波动依然存在。

  针对疫情,执行董事兼行政总裁唐寿春透露,目前绿景中国已经采取有力措施,在销售、推盘等方式上都进行了创新尝试,各项业务逐渐走上正轨,上半年完成近25亿元收益,基本上实现了预期目标。

  具体收入结构上,2020年上半年,绿景中国房地产开发与销售所产生的收益约为20.31亿元,同比下跌约32.0%。

  绿景中国解释为,由于去年同期深圳项目绿景红树湾壹号确认收入约27.5亿元,基数较大;而今年推盘主要集中在下半年,总合同销售金额约24.63亿元,主要来自深圳绿景美景广场、珠海绿景喜悦荟、化州绿景国际花城。

  此外,受到不同项目组合确认收益所致,期内绿景中国综合毛利率为65%,去年同期为70%。

  去年同期,超过90%收益主要来自绿景红树湾壹号,而本期间内超过62%收益来自绿景美景广场,来自绿景红树湾壹号的收益仅占2020年上半年总收益约30%。从而总体结转有所下降。

  同时,主打住宅+商业双轮驱动模式下,绿景中国在商业物业投资与经营方面的成绩单,也是投资者需要考量的重点。

  截至2020年上半年,绿景中国来自商业物业投资与经营的收益约3.17亿元,去年同期为3.02亿元,按年升5.0%,虽然保持增长,但幅度并不明显。

  绿景中国管理层认为,商业方面,今年第一季度受疫情影响比较大,但好在比较可控,而绿景中国商业地产大多都位于深圳核心地段,因此影响并不算太大。

  “随着经济的复苏疫情的缓和,我们的商业地产也会很快步入正轨。相信未来能带来8-10亿的稳定现金流,随着日后大规模旧改启动,预计8-10年达到200万平方米,租金收入能达到数十亿。”管理层进一步补充。

  目前,绿景中国共持有28个商业物业项目,总建筑面积约为67.83万平方米,主要有NEO和佐阾两大商业品牌代表,包括深圳NEO都市商务综合体、香港绿景NEO大厦、绿景佐阾香颂购物中心、绿景佐阾虹湾购物中心、东莞绿景佐阾购物中心以及其他商铺及投资性物业。

  旧改航母的推进与制约

  深圳“旧改航母”白石洲,是绿景中国话题性永远的第一位。

  今年3月业绩会中,唐寿春曾透露,白石洲项目计划将进行三期滚动开发,并预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。因而,针对外界的普遍关注,此次中期业绩会上,唐寿春直言,深圳白石洲项目每一个节点都在顺利推进,余下股权在下半年也依旧会继续注入。

  “白石洲项目的各个环节基本上达到预期,现在进展分为两条线,业务层面上,从去年开始启动签约,如今签约进度理想,甚至超过预期,日后取得实施主体后,就会马上动工;另一方面,下半年会把剩余75%股权大部分注入上市公司,全面进一步主导推进项目。”

  同时,有投资者再度问到白石洲项目是否会引入投资合作进行运营时,执行董事兼主席黄敬舒称,目前绿景中国暂时还没有计划,但未来并不排除。

  “如果能保证有1+1>2的效果,可以再去考虑。”黄敬舒进一步透露。

  白石洲旧改项目之外,对于绿景中国的土地储备与拿地计划,财务总监兼公司秘书陈健民表示,绿景中国地产未来项目超过90%都是城市更新项目,土地储备足够未来十年的项目开发。“日后没有具体在公开市场拿地的预算。”

  同时,陈健民透露,绿景中国销售大部分项目分布在粤港澳大湾区,未来合计销售货值达到160亿元,包括在深圳、珠海等核心城市。

  2020年上半年,绿景中国参与的城市更新项目包括深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光城市更新项目、珠海东桥城市更新项目。

  截至目前,绿景中国拥有土地储备约414万平方米,其中约65%位于大湾区内深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。此外,控股股东所拥有的土储资源规模约1039万平方米。

  由于大规模旧改推进与回报周期制约,绿景中国在财务上的表现稍显出压力。

  截至2020年6月30日,绿景中国银行结余及现金约为106.87亿元,总资产约514.16亿元及总负债约387.43亿元,负债比率约为75.4%,去年同期为73.3%;净负债比率约为147.7%,去年年末为135.3%。

  对此,执行董事兼行政总裁唐寿春认为,虽然公司在净负债率方面意识到有所偏高,但在白石洲旧改大规模入市销售之前,这个指数还是会有所上升。

  “具体而言,是业务推动与资产配合导致,未来相信白石洲入市后,资金回流会逐渐充裕,这个指标会回到正常水平。”

责任编辑:马婕

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