来源:地产k线  

  乐居财经曾树佳 发自广州

  或许是因为地产二代的别样思维,也或许是金融学科班出身的缘故,合生创展(00754.HK)掌舵者朱桔榕,自年初接班以来,就开始在塑造着企业的另一种发展姿态。它对股权投资的涉足,引起了较大的关注。

  不过,朱桔榕向来不喜欢露面,因此,外界只能从合生创展的市场举措中,读懂她的内心独白。

  12月13日,合生创展称,它旗下间接全资附属公司中先国际控股、上海大展投资管理,拟以21.57亿元,出售北京农商行3.638%股份,合计4.42亿股,每股平均价为4.88元。买方为北京国有资本经营管理中心。

  事项完成之后,上海大展投资管理将不再持有北京农商行股份,而中先国际控股将继续持有其8237万股(约占已发行的北京农商行股份0.678%)。

  此次的两个出让方,主要业务均为房地产开发。出售投资标的,获得浮盈利润,正符合合生创展的买卖逻辑,也是刚晋升为“主业”的股权投资业务,持续发展的缩影。

  朱桔榕无疑追求的是证券投资组合的多元化,这将为公司带来有利的中长期回报。尤其是股票二级市场投资,它可以成为流动性管理工具之一,既有良好的现金分红,又具备随时变现的能力,资金转化的灵活性显而易见。

  炒股盈利9.17亿港元

  此次出售事项,去除估计税项及其他开支后,净总转让价估计约为19.19亿元,合生创展拟将这笔款项,用于未来投资,及营运资金。

  假如以14.3亿元的成本、持有524,370,000股北京农商行的总股数计算,出让方的平均成本约为每股2.73元。因此,以4.88元出售目标股份,估计合生创展能获得约78.75%的利润。

  从公允值的角度看,此次出售事项,盈利约为9.17亿港元,将计入合生创展的其他全面收入。

  早在十年前,中先国际就认购了北京农商行4.99%股份。如今出售部分标的股份,合生创展于公告中透露了其逐利的两面考量:一方面是觅得套现良机;另一方面,它仍保留了若干股份,以便在北京农商行每年的派息中,获得稳定的现金流。

  昔日的地产巨头、“华南五虎”之一,合生创展的规模显然已经落于人后。不过,今年1月份,朱桔榕接班之后,意在用另一种方式助力业绩,以此做出改变。

  合生创展正在被改造为综合性投资控股平台。

  此前11月18日,合生创展刚宣称,从去年底至今,它在公开市场进行的一系列交易,进行相关上市证券购入事项,包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份。

  总购买价分别约为8.82亿港元、7.91亿港元、17.42亿港元、10.28亿港元、 9.49亿港元、10.3亿港元,共计斥资约64.2亿港元。

  据乐居财经简单匡算可知,合生创展在过去近一年的时间里,靠炒科技股浮盈96%,约35亿港元。如此高的回报率跑赢了99.99%的投资者,合生创展显然具备了一定的投资眼光。

  截止2020年6月底,合生创展按公平值变动计入损益的金融资产总额,为134.8亿港元,较2019年底的7.88亿港元,暴增16倍。

  同期,其核心利润同比大涨178.7%,达到43.11亿港元。但在其中,当期股权投资收益达28.36亿港元,占总营收26.4%,成为仅次于物业发展的第二大收入来源。

  换言之,净利润的大增,很大一部分得益于股权投资业务。

  “红线”翻绿

  在提升利润之外,合生选择是此时卖股套现,或是为了“救急”。

  中报显示,合生创展净负债率为92%(红线:大于100%),剔除预收款后的资产负债率为66.6%(红线:大于70%),现金短债比为0.91(红线:小于1倍),踩中一条“红线”。

  据披露,截至6月底,合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元,一年内到期的有息负债约188.6亿港元,现金缺口约16.44亿港元。

  此次出售北京农商行3.638%股份,到手现金净额约19.19亿元,假设短期有息负债规模大体不变,那么合生在手现金将足以覆盖短期有息负债,即现金短债比大于1倍。

  如此一来,合生将从“黄档”进入“绿档”,有息负债规模增速上限将从10%上调至15%。

  “两线”挑战

  之所以会朝着股权投资的方向前行,可能与合生创展的企业基因有关。无论是朱孟依,还是其兄弟朱拉伊、朱庆伊,他们创下的合生创展、新南方集团、珠光集团等,都常有延伸投资触角的举动。

  在合生创展内部,也偏好有银行或金融背景的人才。

  比如,朱桔榕就毕业于中国人民大学金融学专业。除此之外,今年11月刚离职的总裁席荣贵,也在银行系统有着20余年的工作经验;再往前追溯,第二任总裁武捷思,则曾任中国工商银行深圳分行行长。

  以往十数年,合生创展“流水”的总裁,总是无法让它在房地产领域取得突破,类似“曾经的航母搁浅”的话题,一直是业内的谈资。

  截止今年6月底,合生创展经营现金流净额,仍有298.83亿港元的缺口,经营能力不足;但借贷总额达到904.71亿港元,较2019年底667.73亿港元,增长236.98亿港元,增幅达35.5%。

  在缺乏真金白银、业务发展诉求较大的情况下,若是利用金融投资的思维,打开突破口,也未尝不是另一种思路。而与此同时,朱桔榕也逐渐在改变企业“慢周转”的开发模式。

  2014至2017年,合生创展的销售一直在百亿的界限上徘徊,直至2018年,它才再次突破百亿,实现149.75亿的战绩;2019年,该公司再上一个台阶,销售额达212.58亿元,同比上升42.0%。

  今年前11月,合生创展的销售额已破300亿门槛,实现302.05亿元的销售额,较2019年同期的208.08亿元上升45.2%。

  5月,合生创展耗资近180亿,拿下北京分钟寺4宗土地,久违地将自己置身于土拍市场的聚光灯下。截至2020年6月,其土地储备总规模3170万平方米。

  不过,看似股权投资与地产开发两条线,都得到了一定程度的改观,但其中并非毫无挑战。除了“炒股”风险较高,把控难度大之外,该公司的土储转化能力,也有待加强。毕竟,其身后多个旧改项目,正在等着它去推进。

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责任编辑:陈诗莹

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