原标题:焦点丨长沙房价收入比,真的只有6.4吗?

  来源:微信公众号“中国房地产报”

长沙房价收入比 真的只有6.4吗?

  经济发展与楼市调控都获得满堂彩的城市,长沙确实算独一无二。但房价收入比是否很低,应该明察。

  中房报记者 向南丨北京报道

  房地产很魔幻。深圳动辄万人抢房,杭州“蚂蚁概念房”一涨就上百万元,哈尔滨则苦心劝解地产企业降房价。坚决“房住不炒”和房价“不高”的长沙,近期再被全国舆论拎出来捧为“楼市调控模范生”。

  12月3日,长沙市住建局官网发布消息称,长沙房地产市场调控经验做法获得全国推广。紧接着,有关“全国楼市调控学长沙”的各类自媒体文章广泛传播开来。

  引人注目的是,各类文章重点提到,目前长沙的住宅均价仅为1万元/平方米左右,长沙房价收入比仅为6.4,在全国50个典型城市的房价收入比排名中位居末位。也就是说,在长沙,如果市民不吃不喝,奋斗6.4年即可较为轻松地购买上一套住宅。

  这是真的吗?待我们深入分析。

长沙房价收入比 真的只有6.4吗?

  数据来源:上海易居房地产研究院

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  长沙房价保卫战

  “心忧天下,敢为人先”,长沙历来被人们称为一座英雄的城市。如1941年12月底,日军第3、6、40师团以及第九混成旅团再度在湖南北部发动攻势,第三次长沙保卫战打响,在英美军队溃败之际,中国军队却取得了这场大战的胜利。

  最近这些年,全国一二线城市房价剧烈上涨,正反意见都很多。长沙则把不炒房当作一场战役,当成城市核心竞争力,大力度提高政治站位,持续将加强房地产调控作为一项重大政治任务和民生工程来抓,与防范化解重大风险、推动经济高质量发展紧密结合,主动作为,精准施策,全面打响了“反炒房攻坚战”“房价保卫战”。

  有人惊叹长沙堪称是一座“让炒房客有去无回”的城市。2017年3月18日,在全国楼市实施限购之前,有自媒体注册者号称在长沙楼市热门区域梅溪湖板块购买并囤积了数十套住宅,炒作炒房意图明显。

  为了有效堵塞变相炒房通道,长沙市因时因势打出系列组合拳,并于2018年出台“6·25”反炒房九条举措,将当时长沙房地产市场调控的主要矛盾,直接定性为“不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。

  让市民买得起房子、娶得到妻子、养得起孩子,成了当地民生的一大亮点。

  在外地人看来,长沙的房价很低。但当地人认为,近年来补涨过后的长沙房价已经不低。各类自媒体文章广为宣传的长沙房价收入比6.4,也因此成了争议数据。

  今年3月27日,上海易居房地产研究院发布的《2019年全国50城房价收入比报告》显示,深圳和长沙分别以35.2和6.4分别位列50城中房价收入比最高和最低的位置。该报告指称,长沙近几年来房价虽然出现了较大幅度上涨,但其前些年房价较低,且经济发展强劲,人均可支配收入连续多年高速增长,是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。

  上海易居房地产研究院特别说明,本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格,并结合二手房价格走势进行处理,以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响,其运用的房价收入比具体计算公式为:

长沙房价收入比 真的只有6.4吗?

  房价收入比,是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。百度百科有关房价收入比的计算公式为,每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格,每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。

长沙房价收入比 真的只有6.4吗?

  来源:百度百科

  湖南省住建厅、省统计局今年2月25日通报的2019年度湖南省房地产市场形势的数据显示,2019年12月,长沙市新建商品住宅均价为8226元/平方米,同比上涨4.5%,环比上涨1 %。

  今年3月18日,长沙市统计局发布的《长沙市2019年国民经济和社会发展统计公报》表明,2019年长沙市城镇居民人均自有现住房建筑面积41.3平方米,全年城镇居民人均可支配收入55211元,比上年增长8.7%。

  该统计公报还表述,2019年长沙市商品房销售面积2334.86万平方米,下降2.2%;商品房销售额2021.08亿元,增长3.6%。

  按百度百科的算法,运用上述统计部门的官方数据,若以一家三口(两大一小)为例,长沙房价收入比的具体计算过程为:41.3(平方米/人)×3(人)×8226(元/平方米)/55211(元/年)×2(人)= 9.2;若以一家四口(两大两小)为例,长沙房价收入比的具体计算过程为:41.3(平方米/人)×4(人)×8226(元/平方米)/55211(元/年)×2(人)= 12.3,均远高于上海易居房地产研究院此前得出的长沙房价收入比6.4的数据。

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  反炒房也是竞争力

  记者在采访工作中,常常听到长沙当地人说,当前长沙的房价已不低,一是基于普通市民不高的收入,二是基于对市面上房价的直观感受。

  在长沙市内六区,住宅单价从每平方米7000多元到2万多元不等。但作为主城区的市内五区,目前住宅单价在1万元/平方米以内的新房已基本没有选择的余地,有可选空间的住宅新房单价基本已到1.5万元/平方米以上,相当数量的在售新盘的住宅单价已超过1.2万元/平方米。

  在长沙市公务员小区——八方小区二期,2015年周边在售住宅市场价每平方米近万元时,其售价约4000元/平方米。由于有优势明显的配套学位加持,目前该小区二手住宅价格已超2万元/平方米,法拍房单价甚至每平方米达3万多元。

  中国房协与禧泰数据合作发布的中国房价行情平台数据显示,今年11月,长沙住宅均价11347元/平方米,接近沈阳、重庆等城市房价水平。

长沙房价收入比 真的只有6.4吗?

  来源:中国房价行情平台

  这从近年来一年比一年明显上浮的限价地价格,也可以看出端倪。2019年,长沙市热门片区梅溪湖板块限价地住宅限价1.26万元/平方米,较2018年的限价上涨1600元/平方米;滨江新城地块限价1.29万元/平方米,较2018年上浮1400元/平方米,洋湖新城地块限价1.26万元/平方米,较2018年上扬了1100元/平方米。涨幅明显的限价地房价,也被当地一些自媒体拿来与周边在售楼盘作比较,以房价倒挂进行炒作。

  公开数据显示,2019年长沙限价房的建设面积已占全市商品房供地总量的80%以上。今年以来,长沙同一区域或多个片区的住宅限价地房价再续新高,部分限价地块单价达13800元/平方米甚至14800元/平方米。

  “周边朋友都好奇我为什么会住在主城区之外的望城,但我好在2016年以4000多元/平方米的单价在望城区的月亮岛板块买了房,否则现在买不起,我和我老公可能真的要租房住了。”在长沙市河东芙蓉区上班的白领李小姐说,她作为双职工家庭,开始明显感受到了再购房的房价压力,今年望城区限价地的住宅限价已达11000元/平方米。

  限价虽然不意味着死价,但同一区域或多个片区限价地价格的过多过快上涨,也引发了市场对房价上涨预期的担忧。在长沙市市长信箱,有关房价上涨的快慢,已出现两种声音。

  一方面,有市民投诉称,长沙的限价地相邻地块,毛坯限价从9970元/平方米上升到13000元/平方米,建议政府方面继续限制毛坯价格,房价可以保持不超过5%的年度涨幅。长沙市自然资源和规划局回复说,长沙“限房价”挂牌出让地限价,符合房地产市场调控政策。

长沙房价收入比 真的只有6.4吗?

  来源:长沙市市长信箱

  另一方面,也有市民“六问政府”,质疑“长沙房价为什么不能涨起”。对此,长沙市政府方面顶住压力、保持定力。长沙市住建局在回复时表示,长沙楼市将保持现有调控政策的连续性、稳定性,坚决遏制投机炒房。

  同时,按照“低端有保障,中端有供应,高端有市场”的住房要求,长沙市继续保持调控方向不变、调控目标不减、调控力度不松,持续保持长沙“房价洼地”比较优势,并使之成为长沙城市竞争、产业聚集、人才流入的要素保障,进一步提升市民的获得感、幸福感。

  一位网友在知乎上说,长沙反炒房决心大,措施得当,效果好,“房价洼地成为长沙竞争力之一!”

  从2019年的经济数据看,长沙确实很亮眼,8.3%的增速,在同等级城市中数一数二。从这一点上说,经济发展与楼市调控都获得满堂彩的城市,长沙确实算独一无二。

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责任编辑:薛永玮

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