来源:大摩财经

  出品|大摩地产

  房企上市如同进入围城,城外的满眼巴望,城里的苦苦挣扎。

  12月10日,领地控股(6999.HK)在港交所主板挂牌上市,成为第二家登陆资本市场的川系房企。

  领地控股发行价5.69港元,通过IPO净募资13.19亿港元。上市首日,领地控股股价波澜不惊,仅在发行价上下小幅波动,最终平收,总市值57亿港元。

  领地控股并不是唯一一个被资本市场冷遇的内房股,市场消息显示,明日即将登陆资本市场的大唐地产IPO并未获得足额认购。

  事实上,今年下半年以来,内房新股的股价表现都称不上出色,港龙地产在港上市首日即遭破发,上坤地产上市首日出现盘中破发,位于房企TOP 40的金辉控股也曾多次处于发行价以下。

  不求有功,但求无过,为保住发行价努力,已经成为内房新股和次新股的一致动作。房企高速冲线的时代,已经一去不复返了。

  闯关的领地

  领地控股由刘玉辉、刘山及刘玉奇三兄弟于1999年共同创立,是一家深耕四川的区域性房企。2006年,领地控股总部从发家地乐山迁至成都,开始了全国化扩张。

  虽然已经全国化布局多年,领地控股的基本盘还是集中在四川。截至今年九月末,领地控股持有土储1657.7万方,其中位于四川地区的土储占比达到64%。

  领地控股是高周转房企的典型房企之一。根据领地控股的说法,为了加快周转速度,领地控股一般在收购土地七天内,便可完成项目准备工作,并准备物业开发,营销流程同步跟进。

  “唯快不破”的领地控股在去年四月曾提出过冲击千亿的计划,宣布将在2020-2021年实现千亿战略。但是根据克尔瑞数据,领地控股去年操盘金额仅有237亿,今年前10个月操盘金额209亿,到11月份已经跌出房企百强名单,未到232亿,距离千亿的恢弘梦想还有一大段距离。

  规模扩张“放卫星”之余,最近几年领地控股的业绩也不稳定。2017-2019年,领地控股分别实现营收53.4亿,43.1亿和75.7亿,期间净利润为6.5亿、5.2亿和6.7亿。去年前五个月,领地控股曾出现930万亏损,今年前五个月,领地控股营收和净利分别为30.3亿和1.7亿。

  此外,多年的高周转、高杠杆带来的债务压力也是领地控股的一大难题,招股书显示,2017-2019年,领地控股净负债率分别为60%、110%、140%,今年前五个月再次攀高至150%。

最后的冲刺:中小房企IPO生死关

  今年八月,监管出台史上最严的“三道红线”:房企剔除预收款后的资产负债率应不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比大于1。而截至五月底,领地控股上述三项指标分别为80.2%、153.1%和1.1,踩中两道红线。

  “带病闯关”的领地控股只是冲击上市的中小房企的一个缩影,在领地控股身后,还有多家房企对资本市场垂涎欲滴。

  中小房企艰难上市

  受融资水龙头持续拧紧、房地产行业整体下行影响,从去年下半年开始,中小房企闯关IPO明显增多,但是成功者寥寥。

  算上计划在明日上市的大唐地产,年内共有7家内房股登陆港交所。距离2021年的钟声仅有20天,其他房企想要在此期间突围已经希望非常渺茫。

最后的冲刺:中小房企IPO生死关

  市场普遍认为,今年中小房企上市难度明显加大。今年前三季度,仅有汇景控股及港龙地产成功上市,下半年监管新规出台后,港交所才再次对内房股“开闸”。包括明日上市的大唐地产在内,年内七家上市内房股中有六家均冲击两次后才得以上岸。

  近年递表的房企中,万创国际已经遭拒,三巽控股和中国文旅仍在排队,其中三巽控股已经是第三次冲击港交所,中国文旅也是二度递表。海伦堡、奥山控股、鹏润控股和实地地产已在数次递表、屡败屡战的路上挣扎许久,本次招股书失效后,再也没有下文。

最后的冲刺:中小房企IPO生死关

  这些急于上市的中小房企都有着统一的特点:这两年业绩突飞猛进,债务和杠杆水涨船高。

  大唐地产剔除预收账款负债率达到84.7%,净负债率达到128.5%,现金短债比1.34,踩中两道“红线”。正在排队的中国文旅更是以72.55%剔除预收账款负债率、141.6%净负债率和0.54现金短债比,连踩三道“红线”。

  对这些规模尚小、踩中红线、融资渠道单一的区域型房企来说,越过上市这道门槛不只是发展的分水岭,更是存活生死关。

  中国房地产行业发展三十余年,已经趟过原始混沌和高速扩张期,步入了相对稳定的态势。在棚改红利期,大批中小房企跑马圈地激进扩张,但在房地产行业整体下行、降杠杆成为首要命题的当下,没有什么比活下去更重要。

  如何最快拿到真金白银,进入“安全线”?当然是上市。

  对于中小房企来说,上市可以开通新的融资渠道,不仅能够通过IPO募集大笔资金,还能继续发债融资、借新还旧,为紧绷的资金链争取一线喘息的机会。

  但是上市只能解一时之急,并非灵丹妙药。

  由于A股长期的严监管,香港成为内地房企寻求上市的主要目的地。但在港股市场,重资本的内房股一直都是“后妈养的孩子”,长期处于低估值,市盈率普遍在10以下。

  而且,在融资渠道持续收紧的背景下,上市已经不只是房企融资的唯一门槛。随着房企雷潮渐起,金融机构对于房企融资不断设限。从去年起,市场就传出房企需要达到一定规模,位列行业TOP 30或TOP 50等位次才能顺利从金融机构拿到贷款。

  更不用说,港股市场还有对内房股规模设置的隐形门槛。除一月份抢滩登陆的汇景控股外,今年上市的内房股均在200亿规模以上,迷你房企万创国际递表四次仍然被拒。

  即使冲击上市成功,这些规模偏小的区域型房企,往往土储实力、现金流以及开发能力都存在一定局限性,抗风险能力较弱。登陆资本市场与千亿房企们正面拼刺刀,往往自曝弱点,今年上市的内房股股价一直无法提振就是证明。

  除此之外,如果中小房企基本面恶化,资本市场也会用脚投票。去年崩盘的福晟国际就是最好的例子。2017年福晟国际借壳上市,市值最高超过200亿港元,但2019年福晟国际债务危机爆发,股价闪崩,两天内跌去96%市值。后续虽然有世茂接盘,但是二者至今仍在嘴仗官司中。

  但是对于这些中小型房企来说,冲刺资本市场已经是骑虎难下。

  上市未必能改善自身的规模和业绩困境,如果迟迟不上市,高杠杆且缺乏融资渠道的中小房企得不到资金周转,只能迎接卖子还债或者最终违约的终局。

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责任编辑:张海营

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