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  来源 | 投资家(ID:touzijias)

  作者 | 刘晓月

  李嘉诚又跑了?

  日前,李嘉诚旗下公司长实集团发布了一则公告。公告显示,由长实集团子公司所持有的成都南城都汇项目卖了,接盘方为一家名为RZ3262019 Limited的公司,股东分别为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司,各占股50%。

李嘉诚又套现71亿 “神秘”接盘侠是谁?

  老李卖出的这宗地块,可是当年闻名的“成都地王”。公开消息显示,长实卖出的成都该项目地块,为2004年10月底李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下,成交楼面价1030元/平米。据媒体报道,这宗地的成交总价,使其成为当时成都乃至西部的地王,足以见该项目在成都的分量。

  那么,老李究竟从这笔交易中套了多少钱呢?2004年,南城都汇项目的1036亩土地,李嘉诚付出的代价是21.35亿,楼面价仅1030元/平。2020年,土拍市场上南城都汇项目的周边土地,楼面价均已超过2万。根据披露资料显示,长实集团此次卖出价为10.12亿美元(约人民币71亿),通过出售该项目,长实集团未经审核利润为港币38.11亿元,将作为该集团的一般营运资金。

  显然,这就是老李玩的捂盘惜售的套路了,一宗地块,在他手里囤了16年,是个种子,都能长成一棵大树了!

  遥想当年,在拍下这宗地块时,老李还信誓旦旦地承诺要打造城市标杆、提升成都人民生活水平。

  当时在和黄公司网站上,关于南城都汇的描述是这样的:“总建筑面积逾244万平方米。项目将发展为大规模高级住宅社区……整个项目将分期动工兴建,第一期已于2007年中推出。”

  还有知情人士在当时透露,和黄将在1036亩的土地上开发“一个全新的香港城”,不仅将运用香港一些先进的理念开发住宅,还将开发具有香港风情的商业物业。

  然而,就在成都人民等着老李圆上自己画着的大饼时,却总是发生各种“意外事件”。每当南城都汇屡次要开盘的时候,但巧合总是发生,比如来一场突发大火,虽然火势很快扑灭,“并无人员伤亡”,但却无法正常开盘等。

  接连不断的意外大火让购房者们在等待开盘的路上一等再等,这块土地也“技术性”地突破政策一捂再捂。

  业内人总结了老李发财的套路:出最少的钱买最好的地,屯最久的地来盖最垃圾的房。

  其实老李的这宗成都地块并不是囤的最久的。纵观老李在内地的布局,无论是北京、上海、广州、深圳,还是重庆、长春、成都、珠海、武汉等,项目开发时间一般都很长,七八年都算短的,许多地块升值几倍,10多倍,甚至100倍。

  相比老李这种躺赚的模式,国内开发商,包括老李的这个接盘者,所采用的“高周转”模式,显然是要费力少赚钱的多。但后者不是不愿,不是不能。

李嘉诚又套现71亿 “神秘”接盘侠是谁?

  一

  进击的黑马:2020决胜千亿目标

  那么话说回来了,老李的接盘侠,到底是何方神圣?

  禹洲地产,虽然只是中等体量,但却是野心不小。

  禹洲地产,创立于1994年的福建厦门,2009年于香港联交所主板上市,2011年跻身“中国房地产企业50强”,2016年将总部搬迁到了上海。

  2016年是个转折点,在此之后禹洲地产明显加快了扩张步伐,2017年喊出千亿目标,开始全面进击全国,营收也从100亿元级别飞跃到200亿元级别。

  在2019年度业绩会上,禹洲地产的创始人及董事局主席林龙安还放出豪言:“禹洲地产肯定将在2020年完成千亿规模。”就在上个月,禹洲地产还把公司改名为“禹洲集团控股有限公司”。

  那么禹洲能否实现2020年的小目标?从1-5月份累计销售金额307.4亿元,同比增长44.39%,完成率30.7%的表现来看,禹洲还是有一定压力的。

  所以禹洲才急吼吼地接受了老李的地块,而且因为财力不足,还靠长实集团垫付了24亿的贷款。

  这块地虽然被老李吃的只剩三成,但是仍然能为禹洲提供向上攀登的机会。资料显示,南城都汇项目计划为8期开发,历经整整16年,至今第7、8期仍然没有对外销售。据统计,该项目总体可售单位为2.33万套,至今去化1.65万套,仍有0.68万套代售。

  这些0.68万套房源代售,这些房源均为现房状态,接手之后能够立刻上马销售,且该项目所在的城中心区域新盘稀缺,过往开盘销售成绩均名列前茅,如今再推盘,只要售价合理,销量无需担心,为禹洲迅速回血。

  二

  扩张的背后:财务指标10年最差

  这几年来,唱着千亿口号的同时,禹洲地产也一路攻城略地、疯狂拿地。

  2019年上半年,禹洲共计拿地14幅,耗资141.3亿元,超过2018全年80.5亿元的拿地总额。其中合肥包河区S1901地块、成都锦江三圣乡华新村地块分别溢价121%和134%,远远高于行业水平。

  就拿禹洲从成都拿的那块地来说,禹洲地产以134.39%溢价,18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块;但和禹洲同一天竞价的碧桂园,拿下的另一地块溢价为34.07%。

  然而,虽然看似风光,禹洲地产背后也是危机暗藏。

  高溢价拿地的背后,是不断攀升的负债率。禹洲地产的财务杠杆始终维持在80%之上居高不下,2019年总负债已飙升至千亿以上。最新数据显示,报告期内,禹洲地产的总资产为1464.35亿元,总负债1177.08亿元,净资产287.28亿元,资产负债率80.38%,净负债率为65.64%。

  另外,禹洲地产为了融资“补窟窿”,还加大了发债力度,但融资成本也不断增加。2019年其融资成本达7.12%,较上一年的6.02%上升了1个多百分点。根据统计数据显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,相对来说,禹洲地产的融资成本已处于行业平均水平之上。

  2016到2019年间,禹洲地产业绩从140亿升到751亿,翻了5倍多,但企业的各项主要财务指标却是10年来表现最差。

李嘉诚又套现71亿 “神秘”接盘侠是谁?图片来源:证券之星地产

  禹洲的毛利率,已经连续三年下降。禹洲2016年、2017年、2018年其毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%。而2019年,禹洲地产毛利率又下降至26.21%,上市以来历史最低。

  想当年,禹洲地产曾经还凭借其长年30%以上的毛利率,被行业冠以“小利润王”之称,如今却是今时不同往日。

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  除了毛利下滑之外,禹洲2019年的平均净资产收益率17%,还不及2011年的19%,年化净资产收益率亦同。

  三

  标普差评、业主维权

  今年,标普给了禹洲一个负面评价,还遭到了后者的手撕。4月17日,标普将禹洲地产的评级从“BB-”下调至“B+”,展望为“负面”。标普认为,禹洲地产的去杠杆化前景不明朗,收入增长可能会放缓。其杠杆率在2019年进一步恶化后,预计未来12个月内或将不会恢复。

  但是禹洲邱于赓却指责标普“双标”。他说,标普给予公司的指标与其他公司有别,持双重标准,加上早前评级机构降级幅度较大,但其他公司财务指标相比禹洲相近,甚至更差,降级幅度却相对较低,令公司感到不公,故决定不再与标普合作。

  后来,标普服了软,发布公告称,应发行人要求,撤销禹洲地产的“B+”长期发行人信用评级和该公司高级无抵押票据的“B+”长期发行评级,但展望仍为“负面”。

  “内忧”之外,还有“外患”。禹洲还面临着来自业主的拷问。

  2019年7月,一位三次实地看房的顾客在网上愤怒吐槽马桥禹洲府项目。“其他房子漏水是滴水,禹洲府你们是流水!哗啦哗啦的淌水!房间和门外都流成小溪了!买房子送景观瀑布+小溪!”

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  此外,禹洲·滨之江楼盘的项目也遭到业主“讨伐”:外墙涂料脱落,直接砸下来的那种。各种消防设备也都缺损。交付大半年了也一直不维修,管理团队屡次换人,根本叫不动施工单位。装修质量更是一塌糊涂,家中所有房间木地板都发霉,卫生间防水也形同虚设。大产证也半年了还没下来,想卖都卖不掉。

  禹洲雍贤府同样“交房即维权”,如合同条款0赔偿、墙体发霉、车库积水严重、实体与样板间不一致等等。有业主还晒出了买家秀与卖家秀:

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  无论如何,对于企业而言,不仅要做大,更要做强。对于现在的禹洲而言,当务之急是改变自己“外强中干”的尴尬,既要追求规模,也要兼顾安全、利润与质量。

  参考资料:

  杠杆游戏 《李嘉诚成都套现71亿背后:“神秘”接盘者禹洲的危与机》

  智趣财经社《李嘉诚“卖员工”跑路引维权,禹州地产这个背锅侠不好当》

  地产同学会《评级下调,维权潮不断,禹洲的千亿目标能否实现......》

  债市观察《手撕标普?470亿债券“另类闽系房企”禹洲地产被降级,直斥评级双标》

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责任编辑:张海营

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